ASP-säästäminen

This post is exceptionally only in Finnish.

Tässä postauksessa käsitellään ASP-säästämiseen liittyviä kommervenkkejä. Osa postauksessa mainituista asioista saattaa toimia eri tavalla pankista riippuen, joten lue tarkkaan esimerkiksi oma ASP-säästösopimuksesi, jotta säästyt väärinkäsityksiltä! Mikäli olet vasta hankkimassa ASP-tiliä, voi tästä postauksesta löytyä sellaisia juttuja, joista haluat varmistua ennen sopimuksen tekemistä (esim. lisäkoron määrä). Huomioi myös, että ASP-lainajärjestelmään ollaan suunnittelemassa parannuksia, joten nämä tiedot saattavat muuttua!

Yleistä ASP-tilistä

ASP-tili, eli asuntosäästöpalkkiotili on monen ensiasunnon ostamista harkitsevan valinta sen korko- ja lainaehtojen vuoksi. ASP-lainalla on maksuton valtiontakaus, eli et yleensä tarvitse muita vakuuksia kuin ostettavan asuntosi. Valtiontakaus tarkoittaa sitä, että jos et voi jostain syystä maksaa lainaa takaisin, valtio auttaa sinua maksuissa. Valtion maksama osuus lainasta voi kuitenkin olla vain 25 % lainan suuruudesta, tai maksimissaan 50000€. Lainaehtoihin kuuluu huokeammat korot kuin muissa asuntolainoissa – nämä ovat kuitenkin pankkikohtaisia, joten ASP-lainasopimuksiakin kannattaa vertailla! ASP-lainalla on myös korkotuki, joka tarkoittaa sitä, valtio maksaa 70 % lainan korosta, joka ylittää vuosittaisen 3,8 %:n korkokaton. Tämä pätee kuitenkin vain ensimmäisen kymmenen vuoden ajan, ja tästä syystä myös ASP-lainalle tehdään stressitesti. Stressitestin tarkoitus on kartoittaa lainanottajan maksukykyä siinä tilanteessa, että lainan korko nousee 6 %:iin asti. Huomaathan, että jos nostat ASP-tililtä rahaa ennen asunnon ostoa, ASP-sopimus purkautuu, joten tilille kannattaa tallettaa rahoja vain siinä tapauksessa, jos tietää, ettei tule tarvitsemaan niitä ennen asunnon ostoa. ASP-lainalla voi ostaa vain Suomessa sijaitsevan asunnon, mutta ei esimerkiksi asumisoikeusasuntoa. Vaikka säästäisit ASP-tilille pankissa X, voit saada ASP-lainan pankista Y.

 

ASP-tilille säästäminen ja korot

“Lisäkorko maksetaan sinulle kuitenkin vasta asunnonostovaiheessa, joten lisäkorko ei toteuta korkoa korolle -efektiä”

ASP-tilille tulee laittaa rahaa vähintään kahdeksana kvartaalina, ja kvartaalin minimitalletus on 150€ ja maksimi 3000€. Tämä tarkoittaa siis sitä, että tammi-maaliskuun aikana tilille on laitettava vähintään 150€, jotta vuoden ensimmäisen kvartaalin minimitalletusmäärä tulee täyteen. Sinun ei kuitenkaan tarvitse laittaa rahaa ASP-tilille peräkkäisinä kvartaaleina, kunhan pidät huolen, että talletat yhteensä kahdeksana kvartaalina vähintään minimitalletussumman verran. On kuitenkin hyvä tietää, että pankki maksaa ASP-tilin avausvuonna, sekä viitenä seuraavana vuonna 1 % vuosittaisen talletuskoron lisäksi 2–4 % lisäkoron. Lisäkorko maksetaan sinulle kuitenkin vasta asunnonostovaiheessa, joten lisäkorko ei toteuta korkoa korolle -efektiä, toisin kuin vuosittain maksettava talletuskorko. Molemmat korot ovat verovapaita – vain jos ASP-säästäminen ei päädykään asunnon ostoon, on tilin talletuskorko lähdeveron alaista, ja tällöin lisäkorkoa ei siis makseta.

Lisäkorko lasketaan pankista riippuen joko ASP-tilille tallennetusta summasta, joka on kerrytetty tilin avausvuoden ja viiden seuraavan vuoden aikana, tai sille summalle, joka on ostettavan asunnon kauppa- tai hankintahinnasta 10 %. ASP-lainan lisäkoron maksaa lainan myöntävä pankki. Kuvitellaan siis tilanne, jossa olet säästänyt ASP-tilille tilin avausvuoden ja seuraavan viiden vuoden aikana minimisumman, eli olet tallettanut tilillesi kahdeksana kvartaalina 150€, jolloin tilin kokonaissumma on 1200€. Vain tämä 1200€ on lisäkoron alaista, vaikka myöhemmin tallettaisit ASP-tilillesi enemmän rahaa. 1200€ summasta 4 %:n lisäkorkoa kertyisi maksettavaksi vain 48€. Jos taas pystyisit tallettaa joka kvartaali 150€ viiden vuoden ajan, olisi tilillä 3000€, josta 4 % lisäkorko olisi jo 120€. Ymmärrät siis kaavan – mitä enemmän saat säästettyä ASP-tilillesi ensimmäisten vuosien aikana, sitä suurempi lisäkoron määrä on. Tästä syystä ASP-säästäminen olisi hyvä aloittaa silloin, kun on tilin avausvuoden ja viiden seuraavan vuoden aikana oikeasti taloudellisesti mahdollista ottaa hyöty irti lisäkorosta.

 

ASP-laina ja lisälaina

Kun säästää ASP-tilille 10 % osuuden asunnon hinnasta, pankki voi myöntää loput asunnon hinnasta lainana. Tässä pitää kuitenkin ottaa huomioon alueelliset ASP-lainakatot; Helsingissä lainaa voi saada enintään 215000€, josta ASP-tilille säästämäsi osuus tulisi siis olla 21500€. Espoossa, Vantaalla ja Kauniaisissa lainakatto on 160000€, Tampereella ja Turussa 140000€, ja muissa kunnissa 120000€. Mikäli kyseinen summa ei riitä asunnon ostamiseen, on mahdollista hakea ASP-lisälainaa. ASP-lisälainaan ei päde enää kaikki ASP-lainan edut, esimerkiksi pankista riippuen valtiontakaus voi olla maksullinen, ja sen osuus on huomattavasti pienempi kuin ASP-lainaosuudella. Lisälainan määrä myös vaihtelee pankeittain. Lisälainan saamiselle on samanlaiset kriteerit, kuin tavalliselle asuntolainalle, joten saatat tarvita vakuuden lisälainan saamiseksi. Myös lisälainan saamiseksi tehdään stressitesti. 

Asunnon osto toisen henkilön kanssa?

Moni saattaa miettiä asunnonostoa kumppanin kanssa, mutta mitä tehdä lainojen suhteen? Tässä muutamia skenaarioita!

Molemmilla osapuolilla oma ASP-tili:

  • Voitte hakea yhteistä ASP-lainaa, mutta ASP-lainaa voi silti saada vain alueellisen maksimimäärän. ASP-tilit voi myös yhdistää, jos haluatte jatkossa säästää yhdessä, ja ottaa yhteisen lainan. 

    •  Jos ASP-tilit yhdistää, täytyy yhdessä tehdä yksi hyväksytty kvartaalitalletus. 

    • Tilien yhteinen talletusten maksimisumma on yhä sama 3000€/kvartaali, eli maksimitalletusten koko ei tuplaannu. Kvartaalitalletuksen ylimenevää osaa ei oteta lisäkorossa huomioon, mutta ylimenevä vara voidaan laskea omaan 10 % säästöosuuteen.

  • Toinen osapuolista voi ottaa asuntoa varten ASP-lainan maksimimäärällä, ja toinen ASP-tilille säästetyillä varoilla tavallisen asuntolainan.

  • Voitte ottaa kaksi erillistä ASP-lainaa, joka lasketaan yhdeksi korkotukilainaksi, mutta ASP-lainaa voi silti saada vain alueellisen maksimimäärän.

    • Molemmilla täytyy olla säästettynä 10 % oman puolikkaan hankintahinnasta. 

    • Tilien yhteinen talletusten maksimisumma on yhä sama 3000€/kvartaali, eli maksimitalletusten koko ei tuplaannu. Kvartaalitalletuksen ylimenevää osaa ei oteta lisäkorossa huomioon, mutta ylimenevä vara voidaan laskea omaan 10 % säästöosuuteen.

Vain toisella osapuolella ASP-tili:

  • ASP-tilin omistaja voi maksaa osuutensa ASP-lainalla, ja toinen tavallisella asuntolainalla.

  • ASP-tilin omistaja voi ottaa ASP-lainan sijaan tavallisen asuntolainan ASP-säästöillä. Näin ollen osapuolet voivat ottaa yhteisen lainan.

  • Toinen osapuoli voi liittyä ASP-tiliin, jos täyttää ASP-säästäjän ehdot. Tällöin yhteisen lainan saadakseen täytyy tehdä vähintään yksi yhteinen hyväksytty kvartaalitalletus.

  • ASP-lainan ehtoihin kuitenkin kuuluu, että APS-lainalla ostettava osuus asunnosta tulee olla vähintään 50 %.

Yhteinen ASP-tili:

  • ASP-tilin voi avata yhdessä kumppanin kanssa, jos molemmat ovat ensiasunnon ostajia. Jos kyseessä on avopuolisot, molempien täytyy olla alle 40-vuotiaita tiliä avatessa. Jos kyseessä on aviopuolisot, riittää, että toinen osapuoli on alle 40-vuotias.

  • Voitte hakea yhteistä ASP-lainaa.

  • Mahdollisessa erotilanteessa yhteinen tili voidaan jakaa osapuolten kesken.

Etkö haluakaan säästää ASP-tilille? 

Jos esimerkiksi tahdot mahdollisuuden nostaa toimeentulotukea, ei ASP-tiliä oikeastaan kannata olla. ASP-tilillä oleva summa lasketaan varallisuudeksi, joka kuukausittain vähennetään toimeentulotuen määrästä. ASP-tiliä sulkiessa täytyy huomioida, että tilille kertyneet vuosittaiset prosentin talletuskorot ovat tiliä lakkauttaessa lähdeveron alaista tuloa, joten pankkisi tulee perimään talletuskorkojen määrästä 30 %, joka maksetaan sitten valtiolle. ASP-tilin voi lakkauttaa ottamalla yhteyden pankin asiakaspalveluun, eli itse et voi tätä tiliä sulkea. ASP-tilille kerätyillä varoilla on myös mahdollista ottaa tavallinen asuntolaina ASP-lainan sijaan – tällöin et vain saa ASP-lainaan kuuluvia etuja. Joissain pankeissa tosin on mahdollista saada vuosien aikana kertynyt lisäkorko, vaikka et ottaisikaan ASP-lainaa tilisi säästöillä. Kannattaa siis neuvotella pankin kanssa asiasta!

ASP-lainalla ostettu asunto vuokralle?

ASP-lainalla ostetun asunnon saa laittaa vuokralle maksimissaan kahdeksi vuodeksi tietyin ehdoin. Esimerkiksi asevelvollisuuden suorittaminen tai työt ja opiskelut ulkomailla ovat sopivia syitä ASP-lainalla ostetun asunnon vuokraamiseen. Asunnon vuokraamisesta tulee ilmoittaa Valtionkonttorille. Asunnosta voi kuitenkin alivuokrata esimerkiksi yhden huoneen, kunhan 50 % asunnosta pysyy asunnon omistajan käytössä. Jos ASP-lainalla ostetun asunnon haluaa siirtää asuntosijoituskäyttöön ja vakituisesti vuokralle, täytyy ASP-laina vaihtaa tavalliseksi lainaksi, jolloin menettää ASP-lainan edut.

ASP-laina vai tavallinen asuntolaina?

“Vaikka tietäisit jo, ettet halua ottaa ASP-lainaa, kannattaa harkita ASP-tilin avaamista juuri lisäkorkojen takia.”

Kuten jo aiemmin mainittua, voit ASP-tilillesi säästämillä varoilla ottaa tavallisen asuntolainan. Useissa pankeissa on myös neuvoteltavissa ASP-säästöille lisäkorko, vaikka ottaisikin säästöillä tavallisen lainan, kunhan ASP-lainansaantiehdot täyttyvät. Joten vaikka tietäisit jo, ettet halua ottaa ASP-lainaa, kannattaa harkita ASP-tilin avaamista juuri lisäkorkojen takia! Kuten ASP-lainassakin, lainan saamiseksi sinun lainanmaksukykysi tarkistetaan stressitestillä, jossa otetaan huomioon esimerkiksi tulot ja muut lainat, mukaan lukien opintolaina. Jos otat ASP-säästöillä tavallisen lainan, lainan valtiontakaus ei ole ilmainen, kuten ASP-lainassa, mutta sellaisen voi ostaa halutessaan. Muussa tapauksessa vaaditaan jonkinlaista vakuutta lainan saamiseksi. Ostamasi asunto toimii pankista riippuen keskimäärin 70 % vakuudesta, mutta loppuosa täytyy usein vakuuttaa muulla tavalla. Esimerkiksi Garantia asuntolainantakaus, pankin oma luottotakaus tai pantattava omaisuus voivat toimia vakuutena.

ASP-lainan korkotuki ei myöskään kuulu pakettiin, mutta korkotuesta onkin käyty kriittistä keskustelua. Pankki maksaa vasta 3,8 % ylittävästä korosta 70 %, mutta viimeisen kymmenen vuoden aikana uusien ASP-lainojen keskikorko on ollut alle 2 % ja esimerkiksi vuonna 2021 se on ollut 0,6 %:n luokkaa, joten korot saavat nousta melko korkealle ennen kuin pankki alkaa ASP-lainan takaisinmaksajaa auttamaan. Muuta korkosuojaa ei ole ASP-lainalle saatavissa. Tavalliseen asuntolainaan tarvitaan ensiasunnon ostajalta vain 5 % säästöt asunnon hinnasta, kun taas ASP-lainansaaja säästää 10 %. Tavallisella asuntolainalla asuntonsa ostanut voi tehdä kodistansa vaikka sijoitusasunnon laittamalla sen vuokralle, kun ASP-lainalla ostetun asunnon vuokraamiseen liittyy melkoisia kommervenkkejä. Juuri näistä syistä tavallinen asuntolaina on ASP-lainaa joustavampi. Päätöksessä ASP-lainan ja tavallisen asuntolainan välillä sinua auttaa pankkisi.

Asumistuki omistusasuntoon?

Myös omistusasuntoon on mahdollista saada asumistukea, joka tavallisen asumistuen lailla riippuvainen tuloistasi, asuinpaikkakunnastasi sekä ruokakunnan koosta. Omistusasunnon menoista hoitovastikeeseen, pääoma- tai rahoitusvastikkeseen, ylimääräiseen vastikkeeseen sekä tontin vuokravastikkeeseen on mahdollista hakea asumistukea. Asumistuen määrän voit laskea tällä Kelan laskurilla: https://asiointi.kela.fi/aylaskenta_app/AYLaskentaApplication?&lang=fi


Seuraa Aalto Investment Clubia

Jos pidit tästä blogista, seuraa meitä somessa ja saat heti tiedon uusista blogipostauksista ja tapahtumista!