ASUNTOSIJOITTAMInen tutuksi

Kirjoittaja: Ida Saari

Tähän artikkeliin on haluttu koota perustietoja sekä huomioon otettavia seikkoja asuntosijoittamiseen liittyen, ja kertoa sen mahdollisista vahvuuksista sekä heikkouksista sijoitusmuotona. Tavoitteena on herättää lukijan kiinnostus asuntosijoittamisen maailmaan!

Lähtökohtana vuokrattavuus

Asuntosijoittamisen perusajatus on varsin selkeä: otetaan pankista lainaa jolla hankitaan asunto, laitetaan se vuokralle, ja lopulta vuokralaiselta saaduilla tuotoilla kuitataan laina pois, jolloin jäljelle jää velaton asunto sekä tasainen vuokratuotto. Koko toiminta perustuu siis useimmiten velkavivun avulla saatavaan pääoman tuottoon ja mahdollisuuteen vaikuttaa oman sijoituksen tuottoon. 

Todellisuudessa asuntosijoittajan arki on kuitenkin melko monimutkaista, eikä kannattavan asunnon löytäminen ole aina helppoa. Myöskään esimerkiksi lainan saaminen ei välttämättä ole kovin yksinkertaista. Asuntosijoitus sisältää riskiä ja vaatii jatkuvaa ylläpitotyötä sekä tiedonhakua. Mitä asuntosijoittaminen vaatii, ja kenen sijoitustyyliin se voisi sopia? 

Asuntosijoittaminen lajina

Voidaan ajatella, että asuntomarkkinoilla toimitaan hyvin samalla tavalla kuin muillakin sijoitusmarkkinoilla; sijoittajan tärkeimmät tunnusluvut pätevät oikeastaan yhtä lailla asuntojen parissa, ja joukkoon mahtuu useita erilaisia sijoitustyylejä treidaajien kaltaisista flippaajista osta-ja-pidä-sijoittajiin. 

Asuntosijoittaminen on pitkän aikavälin toimintaa, jossa tyypillinen sijoitushorisontti on noin viidestä vuodesta 20 vuoteen, riippuen täysin asunnosta ja sen käyttötarkoituksesta. Tuotot liikkuvat tyypillisesti noin 4-6 prosentissa. 

Perinteisessä asuntosijoittamisessa eli siinä, että hankitaan asunto, sijoituksen ylläpitoon liittyy jatkuvaa työtä, kuten asunnon kunnossapitoa, taloyhtiön kokouksia tai välittäjien kanssa työskentelyä. Toisaalta hankitun asunnon arvokkuuteen eli sijoituksen arvoon on tiettyyn pisteeseen asti mahdollista vaikuttaa itse esimerkiksi remontoinnin avulla. 

Sijoitusasunnon hankkiminen vaatii suhteellisen paljon alkupääomaa ja aikaa. Asuntorahasto onkin monelle sopivampi vaihtoehto päästä käsiksi asuntomarkkinoihin. Asuntorahasto hankkii asuntoja sekä kiinteistöjä rahastoon sijoittaneilta keräämillään varoilla, ja on näin ollen passiivisempi tapa haalia asuntomarkkinoiden tuottoja. Hajautetussa rahastossa on myös pienempi riski kuin yksittäisten asuntojen hankkimisessa, vaikkakin näin ollen mahdolliset tuototkin jäävät usein pienemmiksi. 

Tässä artikkelissa keskitytään kuitenkin perinteiseen asuntosijoittamiseen. 

Varmat ja vakaat markkinat - vai onko?

Asuntosijoittaminen on ollut viime vuosina hyvin suosittua. Asuntolainojen korot ovat pyörineet lähes nollatasolla, minkä vuoksi laina on ollut suhteessa edullista ja vähemmän riskistä. Ihmiset ovat yhä tietoisempia asuntosijoittamisen tuomista mahdollisuuksista sekä siitä, että asuntomarkkinat ovat verrattain moniin muihin markkinoihin varsin vakaat.

Parhaimmillaan sijoitus tuottaa omistajalleen vakaata kuukausituloa ja sijoituksen arvo nousee ajan saatossa esimerkiksi alueen kallistuessa. Näin ollen asunnon voi saada tulevaisuudessa myytyä korkeampaan hintaan, kuin mitä siitä itse alunperin on maksanutkaan. Asuntomarkkinoiden suhteellisen helposti ymmärrettävä luonne ja tietynlainen “varmuus” voivat olla syitä alati kasvavaan kiinnostukseen. 

Täytyy kuitenkin muistaa, että asuntosijoituksiin, kuten kaikkiin sijoituksiin, sisältyy riskiä. Vallitsevan taloustilanteen myötä jyrkästi noussut korkotaso on herättänyt monet aivan uuteen tilanteeseen: velkarahalla on nyt hinta, joka tuntuu. Asunnon hankintaa miettiessä on etenkin nyt tärkeää osata analysoida erilaisia skenaarioita ja pohtia omaa maksuvalmiutta eri kustannustasoilla. Pärjäisinkö tämän asunnon kanssa, jos korot nousevat nykyisestä vaikkapa yli 2 prosenttiyksikköä?

Asuntomarkkinoihin ei siis saa suhtautua liian optimistisesti, sillä niiden näennäinen vakaus riippuu täysin ympäröivästä maailmantaloudesta. Vaikka jokaisen täytyy asua jossain, sijoitusasunnolle ei aina löydy vuokraajaa tai ostajaa. Asuinalueita rakennetaan jatkuvasti lisää, ja vaikka asuminen itsessään tuskin menee muodista, yksittäiset alueet ja talot voivat hyvinkin mennä. 

Minkälainen asunto voisi sitten olla kannattava sijoitus?

Suurperherivari vai dynaaminen Airbnb?

Sijoitusasuntoa hankittaessa on hyvä olla itse perillä siitä, mihin tarkoitukseen hankittava asunto on. Oikea asunto riippuu hyvin monesta eri tekijästä, ja on hyvä ottaa huomioon esim. asunnon sijainti, koko, kunto, sekä arvon mahdollinen kehitys. Monet keskenään erilaiset kohteet voivat olla kannattavia, mutta niiden ylläpitoon, hankintaan ja rahoitukseen liittyy tällöin erilaisia tarpeita. Erilaisiin kohteisiin liittyy erilaisia kustannuksia, joita on tärkeää punnita huolellisesti ennen ostopäätöstä. 

Jos tarkoituksena on esimerkiksi hankkia kaupungin keskustasta Airbnb -käyttöön tuleva yksiö, sen luonne sijoituksena on aivan eri kuin pitkäaikaiseen asumiseen tarkoitetulla rivitalolla kaupungin laidalla. Kaupunkien yksiöt voivat olla helpompia kohteita vuokrata, kun taas syrjäseudun rivitalon voi mahdollisesti todennäköisemmin saada ostettua “alle markkinahinnan”. Tästä hieman lisää vielä myöhemmin. 

Kasvavissa kaupungeissa sijaitsevat yksiöt ja kaksiot ovat yleisesti ottaen varmempia vuokrakohteita kuin syrjäseutujen omakotitalot. Tämä johtuu monesta tekijästä kuten siitä, että ihmiset tyypillisesti asuvat vuokralla silloin, kun heidän kotitaloutensa on yhden tai vain parin asukkaan kokoinen (esim. nuoret pariskunnat ja yksinasuvat). 

Mikrosijainnit, vastikkeet ja putkiremontit

Nyrkkisääntönä voitaisiin siis ajatella, että kasvavat asuinkeskukset ovat varmempia sijoituksia kuin tyhjenevät maalaiskylät. Mitä enemmän ihmisiä, sitä helpompaa on löytää vuokralainen ja mitä enemmän muuttoliikennettä, sitä suuremmalla todennäköisyydellä asunnon arvo nousee tulevaisuudessa.

Paljon vaihtelua asuntojen hinnoissa ja kiinnostavuudessa on kuitenkin myös yksittäisten kaupunkien sisällä. Niin sanottujen mikrosijaintien tunteminen tuleekin asuntosijoittajalle tarpeeseen. Mikrosijainnit voivat tarkoittaa yksittäisiä pieniä alueita, tai jopa yksittäisiä taloyhtiöitä.

Riippuen kohteen tarkoituksesta voi siis olla hyvä esimerkiksi tarkistaa, onko viereisessä talossa lähikauppa vai äänekäs karaokebaari, näkyykö asunnon ikkunoista suoraan vastapäiseen asuntoon vai kenties puistoon, tai millaiset julkiset kulkuyhteydet sijainnissa on. Lisäksi on tärkeää olla perillä siitä, millä hintatasolla alueen asunnot menevät tyypillisesti myydyksi. 

Myös taloyhtiöiden välillä on valtavasti vaihtelua. Jopa vierekkäisillä kaduilla olevien asuntojen neliöhinnat (€/m^2) voivat vaihdella hurjasti. Taloyhtiön kunto vaikuttaa sijoituksesta koituviin kustannuksiin, sillä kaikki sen tekemät remontit aiheuttavat lisäkustannuksia. Onkin tärkeää tarkistaa, ettei esimerkiksi vuoden päästä alkava perusteellinen linjasaneeraus (= sähkö-, vesi- ja viemäriputkien remontti) tule yllätyksenä, vaan se on huomioitu etukäteen asuntohankintaa arvioitaessa. Kalleimpia taloyhtiön remontteja ovat linjasaneerauksen lisäksi mm. julkisivuremontit, kattoremontit, parvekkeiden ja ikkunoiden vaihdot sekä hissiremontit. 

Yhtiövastike on kuukausittain taloyhtiölle maksettava kustannuserä, joka koostuu hoito- ja rahoitusvastikkeesta, sekä välillä muista erillismaksuista. Se on suoraan vähennettävissä vuokratuotosta, ja on näin ollen ehdottoman tärkeää ottaa huomioon sijoitusasunnon ostoa miettiessä. 

Hoitovastike on taloyhtiön ylläpitoa varten maksettava vastike, jolla katetaan taloyhtiön kuukausittaiset huoltoerät, kuten vesimaksut sekä isännöitsijän palkkiot. Hoitovastikkeen määrä riippuu usein siitä, kuinka varakas taloyhtiö on ja kuinka suuri asunto on suhteessa koko taloyhtiön pinta-alaan. Jos taloyhtiö on varakas ja saa vuokratuloa esimerkiksi itse omistamistaan asunnoista, kellaritiloista tai kivijalan liikehuoneistoista, on hoitovastike tyypillisesti maltillisempi. Pienten asuntojen (yksiöt ja pienet kaksiot) etu sijoitusmielessä onkin usein matala hoitovastike. 

Rahoitusvastike eli yhtiölaina on hoitovastikkeen tavoin osa kuukausittain maksettavaa yhtiövastiketta. Kun taloyhtiö ottaa lainaa (usein esim. remontteja varten), se perii sen taloyhtiön osakkailta rahoitusvastikkeen muodossa jakamalla sen omistajien kesken.

Uutena vai käytettynä?

Riippuen sijoittajasta niin uudiskohteissa kuin vanhemmissa kohteissa on vahvuuksia ja heikkouksia. Toisin kuin vanhemmissa kohteissa, uudiskohteiden etuna on usein se, ettei remontteja ole suunnitteilla pitkään aikaan. Uudiskohteisiin löytyy myös monesti helpommin vuokralainen. Lisäksi uudiskohteissa on usein varsin korkea rahoitusvastike, joka mahdollistaa sen, että ostaja voi valita rahoittaako oston asunnon velattoman hinnan lisäksi omalla pankkilainalla vai maksaako rahoitusvastiketta kuukausierissä. Toisinsanoen ostajan on siis halutessaan mahdollista ottaa vähemmän lainaa pankista.

Käytettyjen asuntojen vuokratuotto on kuitenkn usein korkeampi kuin uudisasunnoissa mm. matalamman vastikkeen vuoksi. Lisäksi käytetyn asunnon arvoon voi vaikuttaa remontoinnin avulla, mikä ei yleensä ole mahdollista upouusissa kohteissa.

Alle markkinahinnan ostaminen

Sijoitusmaailmassa ylituottojen mahdollisuus luonnollisesti houkuttelee monia. Osakkeiden tavoin myös asuntomarkkinoilla voi olla mahdollista törmätä ns. alihinnoiteltuihin asuntoihin. Asunto on ostettu alle markkinahinnan, kun se on ostettu edullisemmalla hinnalla kuin mitä joku toinen ostaja olisi ollut valmis siitä maksamaan tai mitä kiinteistönvälittäjä on sen hinnaksi arvioinut. Jos asunnon onnistuu ostamaan alihinnoiteltuna, sijoituksena sen tunnusluvut paranevat. Mutta miten sellaisen voi löytää? 

Monta kertaa parhaat asuntokaupat tehdään julkisten nettisivustojen ulkopuolella, eli välittäjien ja ostajien kesken. Julkisille asuntosivustoille päätyy kuitenkin aina välillä alihinnoiteltuja kohteita, joten näitä havittelevan kannattaa pitää hakuvahteja päällä. On suhteellisen harvinaista, että asunnon hintapyyntö ei olisi vähintään markkinahinnan verran, mutta joskus yksityiset myyjät tai välittäjät saattavat tehdä hinnoitteluvirheitä. Lisäksi myös myyjän oma tilanne voi vaikuttaa siihen, että asunto joudutaan myydä matalaan hintaan. Monesti alihintaiset kohteet menevät myydyksi enintään tuntien sisällä ilmoituksesta, ja ne ostetaan usein kohdetta näkemättä.  

Myös asuntovälittäjien ja muiden sijoittajien kanssa verkostoituminen voi auttaa näiden “helmien” löytämisessä.

Kuplia asuntomarkkinoilla

Kuten muuallakin sijoitusmaailmassa, myös asuntomarkkinoilla muodostuu kuplia, joiden tunnistaminen auttaa minimoimaan tappioita. Ei siis ole välttämättä järkevää sijoittaa uudelle trendialueelle pelkästään sillä perusteella, että se on muiden mielestä loistava idea. Suurella todennäköisyydellä tällaisten alueiden neliöhinnat ovat niiden todellista arvoa korkeampia, ja kuplan puhjetessa ne putoavat huimasti. Onkin tärkeää tuntea itse alueensa hyvin ja näin pyrkiä mahdollisimman rationaaliseen ja harkitsevaiseen sijoitustoimintaan. 

Lukuvinkki ja lisää tietoa aiheesta:

• Osta, vuokraa, vaurastu - Joonas Orava & Olli Turunen

• asuntosalkunrakentaja.fi

• Asuntosalkku kasvussa -podcast